Negociados Larreta | La Ciudad fuera de Código

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Horacio Rodríguez Larreta continúa con su modelo de especulación inmobiliaria: su mayoría automática aprobó la construcción de once nuevas torres que no cumplen con el Código de planeamiento urbano. Fue  su primer acto de gobierno después de ganar las PASO. Se espera una audiencia pública para el rechazo de la ciudadanía.

Con 33 votos positivos de su mayoría automática y sus aliados de negocios, la Legislatura porteña dio este jueves la primera sanción de un paquete de convenios urbanísticos firmados entre el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y constructoras privadas para levantar once torres en distintos barrios porteños. El proyecto original preveía dieciséis torres, cinco expedientes fueron retirados del listado original ante la falta de acuerdo dentro del interbloque de Juntos por el Cambio.

Aprovechando el buen resultado en las Primarias Abiertas Simultáneas y Obligatorias del pasado 12 de agosto, el jefe de gobierno Horacio Rodriguéz Larreta envió a la legislatura el proyecto que obtuvo la aprobación de Vamos Juntos, UCR, GEN y Socialismo. Se opusieron, con 18 negativos, el Frente de Todos, el Frente de Izquierda y Autodeterminación y Libertad, y hubo cinco abstenciones de la Coalición Cívica. 

Los convenios urbanísticos buscan la habilitación para cambiar la normativa actual que rige sobre esos predios para permitir construcciones de mayor altura. De este modo, logrará pasar por alto el Código de Edificación que la propia legislatura sancionó en 2018 a través de la ley 6.100. El Estado otorga a los privados sobre terrenos puntuales de la ciudad para que construyan más metros cuadrados de los permitidos, aumentando, por ejemplo, la altura.

Las torres estarán distribuidas en 12 barrios: Núñez, Belgrano, Barrio Norte,  Palermo, Colegiales, Villa Crespo, Almagro, Caballito, Boedo, San Cristóbal, San Telmo y Barracas. Desde el área de Planeamiento Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires afirmaron que el 36% de las  parcelas donde se construirán son actualmente terrenos baldíos o estacionamientos.

Frente a las demandas de distintas organizaciones y de los legisladores porteños de la oposición para que allí se desarrollen espacios verdes, en lugar de torres que densifican la ciudad, el Gobierno porteño respondió que para ampliar la capacidad constructiva de los terrenos exigen a las empresas que una parte de la parcela permanezca como «suelo absorbente» o que tenga un «techo verde». 

El Estado porteño recibirá contraprestaciones por casi 36 millones de dólares, mucho menos de lo que se considera valen los terrenos. De acuerdo con el proyecto, los fondos «deberán destinarse a promover el desarrollo urbano equitativo y sustentable del área central de la ciudad, facilitando su residencialización, financiando proyectos de construcción, adecuación o puesta en valor de equipamientos urbanos, la conformación de áreas peatonales y calles de convivencia con vistas a su revitalización y diversificación funcional».

Por tratarse de una norma «de doble lectura», para conseguir su aprobación final el proyecto debe pasar por una audiencia pública, en la que la ciudadanía expresará su opinión sobre el tema, y luego una segunda votación en el recinto.

El legislador del Frente de Todos (FDT) Matías Barroetaveña fue uno de los representantes de la oposición más críticos de los nuevos convenios. “Luego de vender más de 500 hectáreas de tierras públicas a IRSA ahora venden el aire duplicando la posibilidad de construir”, manifestó y agregó que “estos convenios impactan también en la calidad del ambiente complicando la mitigación del cambio climático generando mayor efecto de isla de calor».

Para Barroetaveña  “los convenios son excepciones a la carta que profundizan este proceso aumentando el valor del metro cuadrado en función de la especulación inmobiliaria, alejando la posibilidad de acceder a la vivienda y aumentando los alquileres”, advirtió.

Por su parte, el diputado del FDT Javier Andrade advirtió “que el Gobierno de la Ciudad le da la posibilidad a los privados de presentar su propuesta para ampliar entre un 100% a un 200% la capacidad constructiva de cada lote a cambio de dinero».

La legisladora porteña por Izquierda Socialista en el Frente de Izquierda y de Trabajadores Mercedes Mendieta introdujo una consecuencia indirecta de la construcción de las nuevas torres. “No serán habitadas por trabajadores de los sectores populares. Hoy alquilar un departamento de dos ambientes sale de 35 mil a 50 mil pesos. Estamos hablando de una ciudad cada vez más expulsiva cuando en el mundo el problema del crecimiento de los inquilinos llevó, por ejemplo, a que en Berlín votara un referéndum para expropiar 240 mil viviendas para evitar la especulación inmobiliaria”, dijo a Nuestras Voces.

 Los legisladores de la oposición señalan que las nuevas torres podrían sumarse a la gran cantidad de viviendas ociosas que hay en la Ciudad. No fueron pensadas para resolver el déficit habitacional que aqueja a la capital sino que, al parecer, se sumarán a la especulación inmobiliaria, propia de la gestión del Pro. El crecimiento de viviendas ociosas podría impactar directamente en el aumento de los alquileres.

“Los convenios son excepciones a la norma, pero para Larreta la excepción es ley. Estos desarrollos no benefician a nadie que necesite vivienda en la Ciudad. Por el contrario, la construcción de viviendas lujosas aumenta el valor del precio del suelo, y con ello, los alquileres”, aseguró la legisladora porteña del Frente de Todos, Maru Bielli.

Por su parte, María Eva Koutsovitis, Coordinadora de la Cátedra de Ingeniería Comunitaria de la UBA, dijo que los convenios urbanísticos «son leyes de planificación a medida de los intereses inmobiliarios y no de la ciudadanía». Señaló además que la Ciudad “está sufriendo la fragmentación de su planificación a través de la acumulación de excepciones ya que carecemos de un Código Ambiental y de un Plan Urbano Ambiental Actualizado».

Demolición de edificios históricos

Dentro de los 16 nuevos edificios planificados por la Ciudad, uno era una torre de 23 pisos en un predio situado en un Área de Protección Histórica del microcentro porteño, en la esquina de  Av. Córdoba y Reconquista, lindante a la iglesia y monasterio de Santa Catalina de Siena, ambos construidos en 1745. Este fue retirado del listado original ante la falta de acuerdo dentro del interbloque oficialista.

No se trata del primer intento de la Ciudad de edificar en dicho lotes. Los vecinos, agrupados junto a la asociación sin fines de lucro Basta de Demoler lograron en 2012 que la justicia porteña, en todas sus instancias, suspenda el permiso de obra de una torre de 18 pisos y 5 subsuelos que se iba a construir en el terreno adyacente. El arquitecto Mauro Sbarbati, integrante de la asociación, explicó a Nuestras Voces que el Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad frenó la construcción de una torre en ese mismo lugar de 100 metros de ancho y 6 subsuelos entendiendo que ponía en riesgo al Monasterio. “Ahora el gobierno de la Ciudad quería retomar la idea de construir y hacer allí un shopping, también con subsuelos al lado de un edificio que es patrimonio histórico”, contó Sbarbati.

El Monasterio, construido en 1745 por el arquitecto jesuita Giovanni Andrea Bianchi y declarado Monumento Histórico Nacional, hubiera sido afectado de manera irreversible a partir de la construcción de una torre de esa escala. 

Además, el proyecto que proponía el gobierno porteño flexibilizaba la protección de la Ley de Área de Protección Histórica 51 y no cumpliera con el Plan Urbano ambiental, Ley marco al que deben someterse todos los convenios urbanísticos

Basta de Demoler propone en ese territorio emplazar una nueva plaza, que permitiría saldar el déficit de espacios de proximidad en la Comuna I, ya que solo cuenta con 0.60 m2 de espacios verdes por habitante, gran parte de correspondiente a la reserva ecológica. La plaza mejoraría las condiciones de conservación y apreciación del patrimonio dentro del casco histórico y pondría fin a la especulación inmobiliaria a futuro.  Además, disminuiría el efecto Isla de Calor.

Junto a la legisladora Bielli, la asociación presentó un proyecto de ley para expropiar el lote y construir la plaza. Dicho proyecto debería haberse tratado el jueves pasado en conjunto con el convenio pero ni llegó al recinto. “Al Estado no le interesa escuchar a los vecinos y pensar en soluciones en base a sus necesidades. Lo que les interesa es solucionar los problemas a las grandes constructoras para hacer torres en lugares donde no debe”, opinó el arquitecto.  

Basta de Demoler señala que en la Ciudad se “sigue planificando en base al movimiento moderno pese a que en el 2021, post pandemia, está totalmente probado que ha fallado para desarrollar las ciudades. Seguir densificando un lugar como el microcentro, donde se encuentra el Monasterio Santa Catalina de Siena altera no solo el patrimonio sino la calidad de vida de los porteños”.

Existe en la Ciudad una Ley de Promoción Especial de Protección Patrimonial (PEPP) establece un procedimiento que obliga a que, antes de demoler o modificar una propiedad construida antes del 31 de diciembre de 1941, se estudie si tiene valor patrimonial. Sin embargo, es cada vez más frecuente la demolición de edificios con alto valor arquitectónico, paisajístico e histórico. La Ciudad hasta el momento eligió dieciocho mil edificios a proteger,  solamente el 12 por ciento, y las organizaciones que cuidan el patrimonio suponen que hay 150.000 lotes que deberían ser catalogados como patrimonio.

Desde Basta de Demoler proponen que se haga un catálogo definitivo de los edificios que tienen que ser declarados patrimonios históricos para evitar estos problemas. “Ya existen casos probados de que no toda la Ciudad puede construirse en altura y  el gobierno propone convenios urbanísticos para construir una torre de  20 pisos. No debería ni que discutirse eso”, manifestó Sbarbati.

Si se aprueba en segunda lectura la modificación de los convenios en la legislatura, el gobierno habilitará la construcción de 200 000 m2, en altura. La construcción por encima del límite previsto por el Código Urbanístico agravará la presión sobre las infraestructuras y los servicios públicos, desaprovechando la posibilidad de nuevos espacios verdes públicos. Según las organizaciones dedicadas al cuidado ambiental y a la preservación del patrimonio, el dinero que recibirá el gobierno de Larreta por la construcción de las once torres no compensa los impactos negativos irreversibles que tendrán esas edificaciones para la mayoría de los porteños. 

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