Comprar norma por unos dólares: nueva metodología de Larreta para construir en la Ciudad

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El Gobierno porteño busca aprobar tres convenios urbanísticos que permiten la modificación del código normativo para que, por medio del pago de un canon, empresas puedan construir a mayor altura o cambiar los usos que permite la ley. Puerto Madero, Villa Crespo y Palermo son los primeros casos testigo de la metodología de la Inmobiliaria PRO. Desde la oposición advierten que esta modalidad puede consolidarse.

Publicado por El Grito del Sur

Un sótano pequeño y oscuro con una bombilla y una mesa. De un lado, una empresa constructora. Del otro, el Gobierno de la Ciudad. Sobre la mesa, un mapa con un terreno. La luz titila y se balancea. De repente aparece un maletín con dólares, un convenio, dos firmas y el lote de Puerto Madero que permitía construir hasta 30 metros aumenta su altura hasta los 140. Así, pero sin el sótano, es lo que sucede en la Ciudad de Buenos Aires.

El viernes, la Legislatura de la Ciudad trató en comisión tres convenios urbanísticos -firmados entre el GCBA y privados- que permiten introducir cambios en las normativas de construcción (aumentar el límite de altura y modificar los usos) por una contraprestación en dólares. A partir de la aprobación de estos convenios, se instala un nuevo modus operandi: la posibilidad de comprar norma. El Gobierno de la Ciudad podría ahora acordar con cualquier privado la posibilidad de modificar las resoluciones urbanísticas a cambio de un canon. Claro está que en la mesa del sótano no se sienta cualquier privado: solo tienen acceso aquellos que cuenten con los suficientes millones de dólares.

Los convenios en cuestión no son algo nuevo: son herramientas que le permiten al GCBA acordar iniciativas con instituciones, otros privados, municipios o con Nación. Lejos de ser documentos escritos en un sótano, estos instrumentos están reglamentados en el Plan Urbano Ambiental (PUA) y se encuentran «destinados a resolver situaciones insuficientemente previstas por las normas vigentes».

Lo que jamás había sucedido es que la contraprestación fuera monetaria. Esta nueva modalidad no solo violenta la igualdad ante la ley, sino que afecta la previsibilidad y tira por tierra cualquier intento de planificación urbanística. Asimismo, en su artículo 22, el PUA señala que la utilización de los convenios estará restringida «a casos en los cuales resulte evidente que su objeto y las correspondientes contraprestaciones (…) puedan considerarse de nítido interés público«. Un requisito que, evidentemente, no aplica en el caso de los terrenos en cuestión.

«Este es un nuevo modus operandi: el último convenio urbanístico aprobado por la Legislatura fue Catalinas II en 2016, y actualmente está judicializado», explica Julián Olivares, arquitecto y asesor legislativo del Frente de Todos. «Liberan norma a privados por una cantidad de plata y un beneficio para el espacio público pero a fin de cuentas los privados van a tener una renta mucho mayor por este acuerdo».

Los terrenos

Una mega torre en Puerto Madero y un edificio en Villa Crespo se van a construir gracias a este mecanismo y hará lo propio un edificio de 100 metros con vista al Campo Argentino de Polo en el barrio de Palermo. Como informó este medio, el primero de los proyectos se ubica en la calle Fitz Roy al 800 y su desarrollo está a cargo del Grupo Koolhaas S.A. El convenio les permitirá aumentar un 20% la superficie de construcción: de 34.472,30 m2 a 40.928m2. A cambio de poco más de un millón de dólares para el Gobierno de la Ciudad y el compromiso de edificar un espacio público, que en definitiva será el patio del propio edificio.

El segundo proyecto es aún más polémico: ubicado en Juana Manso al 300, pleno Puerto Madero, el convenio en cuestión beneficia a Profidu S.A y Mitre Construcciones S.A, quienes lograron ampliar de 29,5 metros de altura a 140 metros para construir. Se viene una torre con basamento y más de 45 pisos. A cambio de esto, la Ciudad recauda chirolas: apenas 2,5 millones en billetes norteamericanos. Plata que, en teoría, destinaría para la emergencia del COVID-19 y la construcción de la Plaza AMIA, lindante con el Parque de la Memoria.

El tercer convenio es en la calle Clay 3070, en Palermo, junto al Campo Argentino de Polo. Aquí se agrega otro ingrediente: el lugar es la actual sede del edificio de la Sastrería Militar, de gran valor histórico y que hospeda a la institución que se originó con las mujeres que abastecían con uniformes al ejército del General San Martín. Todo muy lindo, pero también vuela. En el lugar se viene una torre de más de cien metros con balcones con vista al Campo de Polo y que obtuvo el beneficio de que estos mismos balcones no fueran computados como superficie al momento de contar los metros construidos. Siga, siga.

La casa pierde

El valor del suelo se cotiza en función de la rentabilidad que puede dar. No es lo mismo una parcela que permita construir 10 metros de altura que una que permita hacer 100. Tanto el terreno de Palermo como el de Villa Crespo pertenecieron a Nación y fueron traspasados a Ciudad. Luego, Ciudad los vendió a un privado y, a continuación (y una vez vendidos), les firmó -en aquel sótano- un convenio que les mejora su situación. Esto implica un aumento del valor de la tierra y suele gravarse con un impuesto a la llamada «plusvalía urbana», el aumento del valor del terreno. Sin embargo, los convenios están exceptuados de pagar este tributo.

Vale detenerse brevemente en la última parada de nuestro recorrido urbanístico para un simple cálculo final: en Puerto Madero, el metro cuadrado cotiza alrededor de los 7 mil dólares. Con vender apenas 350 m², los desarrolladores ya habrán recuperado la inversión. Un negoción si se tiene en cuenta que el convenio los habilita a aumentar 110 metros la altura permitida. ¿El único que pierde? El Estado, víctima silenciosa de la inmobiliaria PRO.

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